2018年 12月 13日 星期四    English   
图解2012年-2013年房产回顾与展望

2013年刚一开年,金融、地产等各个领域的专家纷纷对过去一年及新的一年的房产进行总结和展望,普通的平常百姓对此也十分关注,大家各有见解,各执己见。在这里,老毕组合用多伦多地产局2013年1月最新统计图表,为大家进行图解分析,这些实实在在的数据,或许可以令我们大家的思路更加清晰,见解更加客观,也可以为大家在新的一年里所进行的地产投资提供帮助。

首先,咱们对2012年GTA地产市场进行回顾。

1、2012年多伦多MLS销售透视

 

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2012年通过TorontoMLS销售的房产数量为85,731宗,较2011年的89,096宗下降了4%。

2、2012年销售的两种不同状况

 

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2012年全年的销售数量呈现两种截然不同的状态,从一月至五月底,销售数量持续增加,并且较2011年同期都有所上涨。然而,从2012年6月至12月,销售数量呈现下降状况,且较之2011年同期都有所下降。

造成2012年下半年销售数量下降的原因,主要归结为政府的干预政策:

第一,贷款期限从30年减少为25年。意味着在同样价格房产的情况下,造成月供的增加。对于市场上收入固定的家庭,若保持月供能力不变,则意味着必须准备更多的首付款。在很大程度上,抑制了房产的买卖。

第二,对$100万以上房屋贷款政策更加严格,很大程度上抑制了中高端房产的交易。

第三,多伦多土地转让税(Land Transfer Tax)额外的成本使得多伦多地区房产交易数量更大程度上受到抑制。

3、416区销售下降幅度超过905区

 

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“416”地区即多伦多的销售数量下降幅度要多于“905”区。由于房产交易成本较大,多伦多地区很多人延缓了换房计划,而是把现有房产进行装修更新,从而使得市场供应量相应减少。

4、自90年代中期以来平均价格稳定增长

 

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自90年代中期以来,房产的平均价格稳定增长,2012年度平均价格为$497,298,较2011年的$465,014上涨了7%。

5、偿债能力调整价格增长

 

5-price growth justified by solid affordability.jpg

偿债能力对市场有调节作用,在一个时期内,偿债能力高于市场价格,则对下一个阶段市场带来价格的增加,反之,则将市场价格拖低。图中所示,88年至89年间的低偿债能力,使得之后的市场价格走低;而09年至10年的较高偿债能力,带来之后的市场价格冲高。至2012年市场偿债能力与市场均价吻合,说明市场处于平稳状态。

6、低层房屋价格增长强劲

 

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图中是各种房型价格增长统计。数据显示,独立屋的价格增长最为强劲,而905地区高层公寓的价格增长要远高于416地区的增长幅度。

 

7、库存差异

 

 

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在假设不增加新的listing的情况下,目前现有库存量,低层房屋将在2.1各月被市场消化,而condo 将在3.7个月被市场消化。低层住宅供应量较低,高层的Condo 由于有较多的新房不断交用,其中相当一部分进入到Resale市场,使得供应量较为充足,买家有较多的选择。

 

8、低层和高层住宅的新屋价格趋势差异

 

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不同房型新屋的价格产生了不同的趋势。低层房屋由于供给量有限,价格趋势呈明显上涨趋势;而高层住宅,供应量充足,价格呈现平稳趋势。

9、加拿大GDP增长缓慢。

 

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尽管加拿大的宏观经济增长没有像亚洲一些国家,特别是金砖国家那样高速增长,但积极的经济政策还是保证了2.5%的增长率。在宏观经济中,对外贸易增长的放缓是拖累了整体宏观增长率的,而零售业和地产行业的增长幅度都是高于宏观增长。从可持续增长角度看,大多伦多区的地产业,在2013年也应该是高于全国GDP增长幅度的。

10、强劲的就业增长。

 

2-strong employment growth in 2012.jpg

从大多伦多地区就业率来看,2012年下半年就业率明显提高,整体薪酬水平也有所上升。只有个别地区的个别行业,因为自身原因,就业及薪酬水平降低,除此之外,整体水平都有提升。

 

11、失业率趋近正常水平。

  

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经济恢复不仅表现为就业率的提高,相应地,大多地区的失业率也在逐步降低,预计到2013年,就可望降到正常年份的7.5%左右。这对整体经济的增长将是又一个有力佐证。

 12、强劲的薪酬增长。

 

4-stronger income growth in 2013.jpg

经济增长,就业提高,必然带来薪酬的增加。2012年多伦多周薪增长幅度是2.1%,预计2013年可达到3.0%。这意味着国民手中将会有更多的流动资金可用于投资支配。

 13、持续的家庭收入。

 

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从家庭年收入来看,从1996年以来,这一指标就是稳步增长。2012年家庭年收入平均达到$104,000,乐观地估计,在2013年,家庭年收入可望达到$107,000。

 14、银行利率变化微小。

 

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银行隔夜拆借利率于2010年一直维持在历史最低点,2011年至2012年略有提升,达到1%。这应该说也还是一个非常低的水平。2008年的历史高点曾经达到过4%以上。2013年银行隔夜拆借利率虽然会较2012年有所增加,但从目前的宏观政策层面来看,这种增加将是一个非常小的幅度。相对于经济的整体增长来说,这样微小的升高,不会抑制或产生过多影响。

 15、五年期贷款利率微升。

 

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从银行层面来分析,图中红线是目前所执行的基准最低利率。五年期固定利率贷款的实际利率近年来虽然略有波动,但总体上维持在一个平稳的较低水平上。预计2013年虽然有可能进一步微调提高,但总体维持稳定的基本政策面不会改变。

 16、2013年销售数量将减少。

 

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首先,受央行2012年制订的严格紧缩政策的影响,2013年将是该政策影响的第二个年头。所以,尽管有宏观经济的低水平增长,2013年多伦多地产局的销售预测还是要比2012年的成交价格有所降低。2012年多伦多房市为85,731套,而2013年的预测将降低为80,000到81,000套。

 

17、2013年供给数量将微升。

 

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2012年多伦多地区全年房屋供给量为158,927套,到2013年,这一供给量将增加为170,000套。供应量有所增加,但增幅应该是在合理范围之内。从目前的数字统计看,新近落成的Condo供应量将明显增加。

 

18、2013年成交均价将继续上涨。

 

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从MLS数据分析看出,2012年多伦多房市平均成交价为$497,298,而2013年的预测成交均价将为 $515,000。成交价格虽然略有放大,但显然受央行紧缩政策影响及宏观经济低增长的影响,房屋成交均价的增长应该说是在一个合理、稳定的增长轨道之中。

综上所述,(1)2013年,央行紧缩贷款政策依旧抑制房市;(2)宏观经济持续低增长,也必然抑制房市的增长过头;(3)中等收入阶级的增加及物价指数的上涨,会带来一些房市价格上扬,但绝不会有出乎意料的暴涨;(4)央行及商业银行的稳健政策,在保证加拿大房市低风险的同时,也压制了其泡沫的产生。所以,2013年,加拿大房市总体上应该还是一个持续稳定增长之年,可预测的保守涨幅应该在3.5%以上。具体热点投资区域,如Downtown CBD,约克郡的热点地区,房市增幅应该明显高于大多伦多地区的整体增幅;同时,其他区域的增幅却会有所回落。整个大多地区的房屋成交均价将会稳健地达到$515,000。

以上分析仅供参考。如您对GTA地区房产或相关话题感兴趣,欢迎Email : zwenqing@hotmail.com或致电“老毕组合”进一步交流。“老毕组合”地产经纪毕云来(647-921-7890)和曾文清Wendy Zeng(647-338-5258)熟悉大多地区房产,具有丰富的社区、学区和房屋建筑知识,以诚信和专业成为您卖屋、买屋的好帮手!

 
上传: Wendy
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