2018年 10月 15日 星期一    English   
多伦多商业租赁与买卖中的注意事项 之一

多伦多坐拥五大湖及丰富的水陆交通,自古以来就是天然的贸易集散地。从土著人的烟草、兽皮、花旗参,到近现代的煤炭、矿石、林业、渔业、石油、航运等,商业一直是这个城市发展的重要动力。

 

有商业,就会有商业物业的租赁与买卖需求。商业越发达,商业租赁与买卖也越发达。随着中国经济的崛起,越来越多的投资移民来到加拿大。尽管有语言障碍、环境不熟等障碍,但是他们具有相当的经济实力与经营经验,所以,还是有很多移民朋友,从一落地就开始着手寻找合适的商业投资机会。那么,在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方,是您应该提前了解的呢?今天,“老毕组合”就带您做一个初步的了解。

一、商业物业龙头老大

既然要找物业,我们首先要了解,在加拿大谁是商业物业的最大经营者或拥有者,我们称他们为“商业物业的龙头”。在当今的多伦多,这些商业物业的龙头企业包括:

1、CBRE。全名是世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)美国商业不动产服务公司,总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,2004年于纽约证券交易所上市,2005年进入财富1000强,次年进入500强。目前世邦魏理仕共有约44,000名员工,全球约有300个办公地点。公司原名本是CB Richard Ellis Group,2011年10月3日改做现名CBRE Group。2013年财富500强中世邦魏理仕排于第387位,是房地产业排名最高的公司,它也是多伦多商业物业拥有量的龙头企业。

2、Colliers 高力国际。高力国际是全球领先的商业房地产服务公司,在63个国家的485个办事处雇有15,800多名专业人员。作为FirstService旗下公司,高力国际向世界各地的房地产用户、业主和投资者,提供全方位卓越服务,包括全球企业咨询顾问服务、经纪、物业和资产管理、酒店投资的销售和咨询、估值、咨询和评估服务、银行按揭业务及研究。根据利普西公司(Lipsey) 的最新年度调查,在全球最著名商业房地产公司的排行榜中,高力国际高踞第二位。

3、Manulife Financial Corporation(宏利金融股份有限公司)。是一家以保险为主营业务的公司并提供相关金融服务,总部位于加拿大多伦多。他们旗下拥有庞大数量的商业物业,往往是许多大型综合商城、办公楼的最大持有人或大股东。

4、Paramount集团。它擅长拆建综合商城Plaza,通过它改建的商场往往能提高一个档次出租经营出去。

 

二、租赁商业物业的原因与好处。

有意向投资商业的移民/组织,基本上都具有相当的经济实力与经验,他们往往会选择先注册一个本地企业的做法来开始他们的商业试水行为。这种做法首先的好处就是很好地利用北美的税务政策。在加拿大,年利润小于50万加元的,属于小型企业,年缴税额是15%(中国是16%)。年利润超过50万加元的属于大型企业,年缴税额26%。

 

为什么选择租赁办公场所?首先,这种做法是递减利润的第一利器。绝大多数投资人或组织会选择先租赁而不是直接买下物业的做法;这种做法的第二个考虑是他们缺乏对北美商业环境及游戏规则的了解。租赁是花费最少的最初选择。第三个原因是,作为创业/发展中的企业,投资人往往自己也不清楚企业会发展到什么规模,经营重心会偏向哪些区域。所以,选择从租赁开始,便于转移阵地。如很多企业诞生时不过3、5个人,可按照一年翻两番甚至数番的规模发展,很快就有几百人。这是在第一次选择经营场所时不可能预见,也不可能预设的。第四个原因是中国大陆国营企业专有的,比如中国银行、中国工商银行、中国书店等国有企业现在纷纷来多伦多开设分行。他们由于企业实力与背景超强,在选择经营场所时,有实力与眼光选择最具投资价值的黄金热点地区,也明确知道这些地方的投资价值很有增长潜力,但其国企属性定义了他们企业不能以房地产投资作为主要经营利润来源,所以他们只能租赁,而不能直接参与房地产投资获利。

基于以上原因,尽管10年前,多伦多的办公物业租赁就是$260--$280/sf,如今也不过是$300/sf,几乎没有增长,但绝大多数商业物业还是以租赁的形式在进行周转与经营。

三、商业物业的价值考量。

做为商业物业,与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场,如果租给散户每尺租金$300/sf,商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行,可能租金就达到$500/sf,商场的总价值则达到 $5,000,000。这也是投资商业物业的风险与刺激性。一般商业物业的最好租客就是政府机构,其次是银行,大公司行政总部。这类租客往往非常稳定,十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。

 

未完待续。下文将继续讨论商业物业的类型、用途及合约中的种种注意事项。

欢迎联系“老毕组合”(多伦多地产经纪曾文清Wendy647-338-5258和毕云来647-921-7890),Emailzwenqing@hotmail.com。更多文章欢迎浏览www.wendyzeng.com

 
上传: Wendy
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