2018年 10月 22日 星期一    English   
买楼花VS买现房

经常有客户问到:在多伦多投资房地产,买楼花还是买现房?针对这一问题,文清想在这里和大家一起理清一些概念,以帮助投资人做出判断。

        经常有客户问到:在多伦多投资房地产,买楼花还是买现房?针对这一问题,文清想在这里和大家一起理清一些概念,以帮助投资人做出判断。

        一、    关于房价。 

        一些人想当然地认为楼花的价格会低于现房的价格,其实不然。往往楼花的价格要比同区域在MLS上现楼Listing的价格高。以Yong北约克区为例,楼花的价格大约为$550$750/平尺,而Resale的现楼价格大约为$390$450/平尺,可以看出其间价格的差距。原因是,建筑商所确定的楼花的价格,是房子建成,未来几年以后的价格。建筑商已经把该区域房价升值的因素考虑在楼花的价格之中了。从这一角度看,投资楼花是存在一定风险的。

        然而,投资楼花又具有前期投入少的优势。通常是只需付$3000$5000元就可以订房,两周或三周以后再交房价的5%60天以后再付10%,到临交房前再付10%,也就是说前期只需要付15%25%就可以了,前期占用资金不大,等到房子交用后转手卖出,即可获利。

         有人这样计算一套30万的11厅的楼花投资,前期大约投入5万元,临交房前35万转手,即可赚到5万元,100%的投资回报!其实,这里面存在很大的误区,那就是没有弄清楼花转让的相关规定和潜在费用。

         二、    关于转让。

        购买楼花,有两个Closing日期,一是Occupancy Closing。一些发展商明确规定在此日期之前不得转让楼花。此时业主可以领钥匙入住,但还没有得到产权,因此不能在MLS上进行出让,有些可以进行私下出让,存在转名费,大约$2500$4000元不等。此时,投资人可以出租。

        另一个是Final Closing。此时可以得到房屋的产权。一些发展商规定,只有这时才可以进行转让。通常从Occupancy ClosingFinal Closing要六个月到一年的时间,因为只有大楼入住达到70%才可以办理产权。而在拿到产权以前这近一年的时间里,会发生一系列的潜在费用。

        所以,在购买楼花的合同中应注意包含关于什么时候可以转让楼花的相应条款。

         三、    关于费用。

        从Occupancy ClosingFinal Closing期间,通常会发生如下费用:

1、         预收地税

2、         预估管理费

        以上两项费用由发展商代收代缴。

3、         利息:尚未支付给发展商的钱的利息,其利率通常高于Prime Rate几个百分点,在目前低利率的情况下也要达到7%—8%

        上述三项费用大约$15000$20000不等。

        此外,还应注意以下费用:

1、         Education Levy(教育附加费):在购房合同中明确是否包含在房价里,还是由买家另外承担;

2、         Developing Fee(城市开发费):在购房合同中明确是否包含在房价里,还是由买家另外承担;

3、         Water Metre Hookup(水表连接费):大约$500$1000元,合同中明确由谁来承担;

4、         Hydro Hookup(电表连接费):大约$1000$2000元,合同中明确由谁来承担;

 

        投资人在取得房屋产权,转手出让以前,如果能够找到租客,房租可以抵消上述费用。否则,这些费用全部由投资人承担。这就需要投资人具备良好的财务及心理承受能力。

          四、    楼花VS现房

        因此,当有客人问到究竟是买楼花好还是买现房的时候,我的回答是,投资增值各占50%。主要还是根据投资人自己的财务状况和风险承受能力来决定买楼花还是买现房。

       以上分析仅供参考,如您有兴趣进一步探讨,请联系嘉德置业曾文清(wendy zeng)647-338-5258,Emailzwenqing@hotmail.com

 
上传: Wendy
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