【老毕组合】的一些海外朋友们陆续遇到在加拿大所购房屋交房时如何在加拿大银行申请及获得贷款的问题。为此，我们请到了加拿大满地可银行（BMO Bank）的资深贷款经理Flora杭程女士为大家答疑解惑，45分钟的微课，集中解答了九个方面的问题。
没赶上？没跟上？不太懂？
没关系，这里我们特别为客户朋友们奉上浓缩版的微课笔记，满满的可都是干货！
1 海外人士购买楼花，何时办理贷款手续
银行对楼花有特殊的政策，叫builder cap program。对于税务居民，从开始购买楼花，就可以在银行办理贷款。一旦批复之后 ，有效期长达3年 。 但对于海外人士，贷款的有效期为6个月。 也就是说如果太早申请，交接在6个月以后， 申请就无效了， 需要按照当时的政策再重新申请。
我们知道，楼花一般有interim closing 和final closing 2个交接日期。 interim closing 是拿到钥匙，但还没有产权上的交接，这时没有贷款产生。贷款放款是在final closing 时。两个交接日期之间相差的时间不确定， 根据大厦的单位数量/楼层/注册情况不同而不同。
建议：收到建筑商发来的interim closing的通知信就准备起来，接近interim closing 的时候提交贷款申请，这样即便交钥匙后很快交接，也可以顺利完成。
2. 办理贷款需要亲自来吗？ 是否可以委托他人办理？
银行规定贷款是不可以由委托人申请的。 贷款人要亲自提出申请， 具体的说就是贷款的申请文件是由贷款人亲自在银行员工的见证下签字。由于种种原因来不了的 客人可以在香港分行签贷款申请。 申请表签完，贷款申请的手续是由贷款经理来办理，如果 您的买卖合同是本人签的， 最后在律师处的文件是可以有委托人代签的。
根据2017年7月贷款政策：100万以下的房屋可贷60%, 100 万以上的部分只能贷35%。按照分阶梯计算的原则。 比如, 非居民购买120万的房子, 100 万以下贷款60万, 100 以上的20 万贷款35% , 也就是 7 万 . 总共贷款67 万.
请注意, 银行贷款的比例是根据房屋的评估报告。贷款的金额是按照最后的评估价和买价之间取价值低的来计算比例。比如,您购买了一套100万的房子, 评估报告价值98万, 那么银行按照98万贷款,而不是买价100 万来贷 . 如果评估价102 万， 我们还是按照买价100万贷款。
与其说是否和年龄有关, 不如说和支付能力有关。很多客人买房是给在多伦多的孩子用, 想用孩子的名字上产权贷款。BMO在2017年7 月开始,已经不单独贷款给学生, 主要是考虑到学生没有债务偿还能力，所以银行要求父母上产权。另外一种情况就是年龄大的老人家贷款, 其实只要说明偿还能力, 银行是没有年龄歧视也没有规定超过多少岁就不贷款的。
4.海外人士在加拿大办理银行贷款，需要向银行提交哪些文件？需要提交国内的收入和资金证明吗？申请程序是什么？
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5.海外人士购房申请贷款和本地居民相比，有什么特殊要求？海外人士贷款的利率范围是多少？
本地居民需要核实报税收入，海外人士因为不是加拿大的税务居民, 银行不核实报税收入, 所以贷款相对容易。但海外人士的利息比本地收入贷款高出0.15% 到0.55% 之间。根据合同期不同而不同. 但这种利息差价只在新贷款时有, 以后续期就一视同仁了。 建议海外人士贷款选择一个差价小的短期利率，可以尽早续期。
6.海外人士办理房屋贷款时，资金最晚在何时到账？需要到账多少资金？
银行需要核实的资金证明包括三个方面: 1. 房价40%的首付款(已经给的定金) 2.交接费用. 指的是律师费,土地转让税等, 一般按楼价的1.5% 计算， 多伦多市由于有两个转让税, 通常按2% 计算. 3. 外国人贷款押金. 是等值于1年房屋费用的押金 .这笔押金押到贷款结束 或贷款人身份转变为止。 那么根据资金来源, 如果是自己的钱, 请提供本人三个月的银行流水, 可以是中国的银行流水,也可以是加拿大本地的银行流水。 如果是赠与的资金, 最晚要在交接前15天到账。
7. 如果以旅游或探亲访问签证来加拿大，购买了房产，而交接日不能在加拿大，需要在离境前做好哪些工作才不会影响贷款？
离境前一定要和银行贷款经理见面咨询并办理：开户, 签电话/传真授权协议. 也可以根据情况办理委托人, 比如父母可以委托孩子管理账户. 提前签贷款申请. 贷款申请6个月内有效, 这些手续办齐全了 , 才可以保证顺利交接。
8. 持有工作签证的海外人士购房申请贷款会有哪些不同？
持有工签的人士,如果有本地信用记录及工作超过1年,可以按本地收入贷款. 在收入支持的情况下可以贷超过65%. 如果没有本地收入, 就视同海外人士, 上面所说的非居民都适用.
9. BMO银行对海外人士的贷款优势是什么？
比较明显的优势就是文件简单, 不需要提供报税收入, 以及一些银行要求的收入流水。 再就是可以在香港签贷款文件. 完全实现本人不用入境完成贷款。
最后做一个声明, 上面所说的政策是到目前为止的政策, 银行要求非居民贷款不超过一定的比例。所以, 建议大家能利用到这个政策的时候尽量用, 因为我们不知道哪一天这个门可能就关上了。
关于海外人士置业的问题，欢迎联系微课主持【老毕组合】647-338-5258
