2021年 10月 20日 星期三    English   

疫情时期的低利率已结束, 按揭快到期该怎么办?

加拿大按揭成本,因疫情跌至不可思议地步,低到比通胀率还低,导致当前实际利率处于负值,银行相当于亏本放贷。目上次实际按揭利率处于负值还是在40多年前的1970年代末。当时通胀危机严重,人人都忙着买房来对抗货币贬值,从而造成严重泡沫,很快泡沫就在1980年代初破裂了,无数家庭梦断房市。和当年比,如今情况何其相似。

 

实际按揭利率是支付利率减去年通胀率。假设按揭利率2%,当年年通胀率为2%,两两相抵,实际按揭利率相当于零,相当于银行白白借钱给消费者花。而历史这种情况不多,但目前却在实实在在上演,当前按揭利率比通胀率还低。6月挂牌5年固定按揭利率虽为4.79%,但这只是个挂牌利率,银行主要用它来计算罚息的,没人真买这个利率。

 

目前市场上能拿到的最低5年固定利率通常比挂牌利率低220至250个基本点,和优惠利率差不多。6月5年固定优惠按揭利率是2.45%,根据6月通胀率调整后,实际按揭利率为负0.6%,虽比5月的负1.2%利率强一点,但处于负值。负1.2%的实际按揭利率,是自1970年代末通胀危机以来最低。

 

按揭成本如此之低,人就会疯狂买房,导致房价严重错位,一旦利率回升,导致房价严重错位因素不再时,房价也会随之调整向正常价位靠近,到时又有多少人痛悔莫及?而目前情况下,普通消费者该怎么办?如果是按揭续期,找按揭经纪咨询分析比较一下,趁利率未上调前锁定,可能和中彩票差不多。如果是买房,就很难说了,有点像赌博。正常情况下,通胀会基本稳定,但当前情况下,央行不仅没说通胀会稳定,而是警告通胀从未如此疯狂。目前实际利率为负,明年有可能变正。利率即使上调,加拿大因多数按揭都经过按揭压力测试,不会出现大规模按揭拖欠,但房价涨幅有可能放缓,从而进一步影响房市活力,进而影响金融行业。

总结起来,目前市场现状是:实际利率为负值,市场需要负利率来刺激借贷,与此同时信贷增长创过去几十年新高,房屋销量也接近历史峰值,房价也以前所未有的速度疯涨。随着政府逐步解除疫情封锁,经济渐渐走上正轨,不再像过去需要太多外在刺激,意味着按揭利率会很快会上升。经济越强劲,意味着复苏越迅速,利率越走高。经济越疲弱,政府为刺激借贷会越下调利率。

信贷流动性,也会决定按揭利率走向。借贷资本过剩,银行会下调利润预期,从而下调借贷成本。反之,按揭借贷资本紧张,按揭利率会上调。疫情爆发前,借贷流动性既不过剩又不紧张,基本保持平稳状态。按目前趋势看,按揭借贷成本有可能很快恢复至疫前水平。今年三季度前5年固定按揭利率中位数估计为2.55%,甚至有可能升至2.65%,年底估计升至2.73%,最低可能2.6%,最高可能2.85%。

 

上述估计数字看起来不大,但冲击巨大。利率变动,往往比变动数字本身更关键。利率从2%回升至2.73%,相当于利息成本上升36.5%,不计按揭压力测试因素,购买力会因此缩水7.84%。最近买家多数都通过按揭压力测试,届时利率上调一点,还贷能力多半不会受影响,但债务成本不同,会因此变得比过去更沉重。明年经济如复苏持续强劲,5年固定按揭利率到明年3季度底估计涨至3.10%,届时人们购买力会因此缩水11.5%。即使只涨至2.7%,购买力也会在按揭压力测试基本上再缩8.0%。如涨至3.30%,购买力会缩水14.3%。注意,届时按揭压力测试利率也可能因此调高。

 

此外还要考虑到期按揭续期成本。2.0%固定按揭利率50万加元按揭5年内利息成本近46,080加元。明年利率如升至3.1%,5年期内利率成本将增至72,183元,意味着利息成本整整增加26,000元。

 

许多按揭快到期的,需早作应对准备。发现经济复苏迹像强劲时,趁利率还未回升前锁定5年固定利率,能省不少钱,前提条件是银行不收提前还贷罚款。专家建议是,在做任何按揭变动前,找按揭经纪计算各种情况下的利息成本、进行各种对比分析后,再做决定。照目前情况看,经济衰退不太可能,未来按揭利率肯定会上调,即使上调幅度不大,但利率肯定比目前高。按揭金额巨大、按揭期限短的,届时续按揭时得多掏不少钱。

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